임대 아파트 임차권 상속 승계( 명의 변경) 및 방법

공공임대 아파트가 최초에 영구임대 주택에서 시작해서 공공임대, 재개발 임대, 주거환경 임대, 국민임대, 장기전세로 무주택자의 주거안정을 위한 사업이 진행 되어 왔습니다. 2022년에는 기존의 임대주택 형태를 아우르는 통합 공공임대 주택 사업으로까지 진행되고 있는데요. 이 글에서는 영구 임대 주택에서 거주하는 분들 중에서도 그 자녀들의 임차권의 상속 승계에 대한 이해를 돕기 위해서 작성하려고 합니다. 물론 국민임대 같은 주거 취약계층을 위한 임대주택도 비슷하지 않나 싶습니다. 

임차권 승계는 기존 계약자가 사망시에 가능하고 상속에 준하는 절차를 거치게 됩니다.  사람마다 성격과 취향이 다르듯이 영구임대 주택에 거주하는 분들의 사연도  제각각인데요. 한부모 가족, 배다른 가족, 혼외자, 이혼한 부모와 사는 가정, 조손 가정 등 다양한 사연이 있음에도 필요 조건을 충족하지 않는다면 퇴거해야 할수도 있는 상황에 직면 할수 있습니다.  

 

영구 임대 주택의 거주자 요건은 생계, 의료 수급권자,  국가유공자, 장애인, 65이상 직계존속 부양하는자, 아동복지시설 퇴소자는 최소 소득 계층입니다. 연세가 있으시면 사망으로 끝나지만 함께 거주하던 수급권자, 장애인의 자녀의 경우는 승계가 절실한 경우가 있습니다.  한 예로 최근에 이슈가 되었던 청년 간병에 처해있는 친구들은 갈 곳이 없습니다.  복지 사각 지대에 놓인 취약계층 중에 하나라고 생각합니다. 

 

1. 임차권 상속 승계 대상과 조건 

 

먼저 공통적인 자격조건인데요. 자녀의 경우는 특정 취약 계층에 속하지 않을 것이라 생각합니다.

 

LH 영구임대 공급 대상 

https://www.lh.or.kr/contents/cont.do?sCode=user&mPid=237&mId=239&menuYear= 

영구임대 - LH 한국토지주택공사 >

그러면  전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 50%(1인가구 70%, 2인가구 60%) 이하라는 소득과 자산 조건 자산(21,500만원 이하), 자동차(3,496만원 이하)을 충족해야합니다. 이 기준은 년도별로 또는 당해 부동산 정책에 따라서 변동 소지가 있기에 해당 시기에 직접 찾아 보는게 혼동되지 않을 겁니다. 

 

다음으로는 계약자의 사망 이전에 등본상 일정기간을 거주해야 하는 조건이 있는데요. 그 조건은 관리 주체에 따라서 관련 규정 및 지침에 따라서 상이한 것으로 생각됩니다. 예를 들면 공사(ex Lh SH)와 주택관리공단마다 다르기 때문에 해당 아파트 임대계약 담당에게 확인해볼 필요성이 있습니다. 

장애인, 수급권자의 자녀들은 성년이 됨으로서 기존의 수급 자격의 박탈에 대한 딜레마가 있어서 거주지를 분리하는 경우가 있는데요. 최근에는 청년 주거급여 분리 지급이란 제도도 있어서 계약자 사망시에 소명해야 되거나 승계시 불리하게 작용될 소지가 있습니다.  

 

마지막으로 모든 상속인의 상속재산 분할협의서 작성과 관련서류 제출(인감날인, 인감증명서)입니다.  앞서 임차권 승계는 상속에 준하는 절차를 거친다는 점을 언급했는데요. 임대보증금과 임차권 승계 권리에 대한 다툼이 발생할 수 있는 경우가 있습니다. 상속인 가운데 상속재산 분할 협의에 관하여 법정 상속분, 보증금 상속, 상속 유류분, 대습상속 등 상속재산에 대한 분할을 요구할 수도 있고, 가족단절, 행방불명 등으로 동의를 받지 못할 수도 있겠습니다. 따라서 상속인들이 합의, 동의하여 상속재산 분할 협의서 제출하지 못한다면 기여도와 상관없이 온전히 승계를 받을 수 없습니다.

상속인들의 동의 없이 임차권 승계를 진행한다면 관련기관 측면에서는 부담감이 있습니다. 다른 상속의 권리를 가진 자가 임차권 승계에 대한 무효를 주장하고 임대보증금의 분할을 요구한다면 그 책임소지는 누가 책임 지어야 할까요? 그러한 위험부담을 하지 않기 위해서 상속재산 분할 협의서가 필요하다고 이해됩니다. 

 

위의 조건을 충족했더라도 부모가 사망했고 자녀와 고령의 조부모 중에서 임차권을 승계 받아야 한다면 누가 받는게 현명할까요? 자녀가 승계를 받고 퇴거할 시기가 되었는데 조부모가 갈 곳이 없어져서 난감한 경우도 보았고, 반대로 조부모의 사망으로 손주가 승계를 받는데 제3자가 법정 상속본을 요구하는 등으로 힘들어지는 경우도 있으니 승계 받는 사람에 대한 고민도 필요합니다. 

 

2.  임차권이 승계 되지 않는 사례와 해결방법 

 

취업, 학업 등으로 일정한 거주기간을 충족하지 못한 경우부터 해서 가족 구성원이 대습상속(손자)같은 조손가정, 배다른 부모, 상속인 중에 행방불명, 연락 두절, 비협조와 같은 상황이 복합적으로 발생한다면 명의 이전에 어려움을 겪을 수 있습니다.  

먼저 어떤 일을 진행하고 처리하는데 어떤 성향의 사람을 만나는 것인가가 가장 중요하지 않나 싶습니다. 민원인에게 협조적이고 적극적인 행정을 하는 담당자를 만난다면 좀더 수월하게 진행 될수 있겠지요.  

 

상속재산 분할 협의서와 공탁금 

 

모든 상속인들이 행방불명, 연락두절, 비협조와 같은 상황이 발생한다면 특정 비율 이상으로 상속인의 동의가 필요한데요. 이마저도 불가능한 경우라면 공탁금을 활용해야 합니다. 단적인 예로 영구임대 아파트 12평이고, 특정 취약계층이라면 보증금이 약 300만 원 이하일텐데요. 모든 상속인이 4명인데  분할 협의서를 제출 할수 없는 경우 보증금 300 만 원 중에서 상속을 받고자 하는 사람의 금액을 제외한 나머지 3명 몫의 금액은 공탁금의 형태로 법원에 맡겨서 찾아가도록 하고 명의 이전을 받는 방법입니다.  

 

국민권익 위원회 고충 민원 문의 

 

일반 공공기관에 보면 국가 권익 위원회를 통해서 민원 사례를 보셨나요? 위원회의 의견 표현이 강제력은 없지만 관련 기관에서는 다시한번 재고하고 최대한 편의를 봐주려는 것을 종종 보아왔습니다.  마찬가지로 LH공사 SH 공사, 주택관리공단이 준공공적인 성격이 있어서 고충 민원을 신청 해볼만 합니다. 앞서 말했듯이 관련 담당자는 제출된 서류를 바탕으로 업무를 진행 할수 밖에 없는데요. 불합리하고 불공정한 점을 시정해달라는 것이 아니고 구제를 해주십사라는 점입니다. 

 

 국민 권익 위원회 임대 승계요청 의견표명 사례  

국민 권익 위원회 임대 승계요청 - Google 검색

 

일반적인 상황이라면 이렇게 복잡한 상황에 직면하지 않을텐데요. 이렇게까지 해야하나? 라는 생각이 들수도 있습니다. 결혼이나 취업 등으로 이사를 하고자한다면 간단히 해결될 수 있는 문제입니다. 

영구임대주택에서 살다가 퇴거시 공공임대 주택(국민임대, 장기 전세)지원시 가점이 있습니다.  이삿집 센터, 저렴한 포장이사를 통해서 다른 곳에 이주에서 살 때 현재보다 더 상급지에서 살아간다는 보장도 없다는 점에서 향후 주거계획에 대안점이 될 수 있습니다. 

 

3.  영구임대주택 자격 상실자 가점 : 국민임대, 장기전세, 통합 공공임대  

 

SH 영구임대주택 자격 상실자(국민임대, 장기전세) 

https://chocobini.tistory.com/43

SH 영구임대주택 자격 상실자(국민임대,장기전세)

 

위의 경우는 SH 영구임대 주택을 계약한 자  중에서 소득 등으로 그 자격을 상실한 자의 경우는 국민임대나, 장기전세 임대주택 입주거주에 가점을 받을 수 있다는 글인데요. lh 주공 아파트도 마찬가지로 가점을 받을 수 있습니다.  물론 국민임대 아파트도 월소득, 거주기간, 청약 횟수등 특정조건을 충족해야 되는데요.  최근에 국민임대 공고와 커트라인을 보면 당첨 점수대가 굉장히 높기에 충분히 이점이 될 수 있습니다. 뿐만 아니라 서두에 언급했던 통합 공공임대주택이라는 새로운 유형의 주택 공급이 22년도부터 시작되는데요. 공고문을 살펴보니 마찬가지로 우선 공급에 가점이 있습니다.

 

마지막으로 임차권 상속 승계 절차는 자격 심사를 포함해서 약 2개월 정도 소요되며, 모든 절차가 마무리 되면 명의 이전에 관련된 계약서를 받아 보실수 있고 기존의 계약을 그대로 승계 받습니다.  향후 갱신 재계약시점에는 취약계층 유형에서 일반으로 전환되어 임대보증금 및 임대료 등의 조정이 있으니 자금계획을 세워서 대비하면 좋겠습니다.  당장에 큰 목돈이 준비되지 않았더라도 저소득층을 대상으로 한 전세금 대출보증 및 이자 지원 사업 등이 있습니다. 명의 이전이 불가하거나 퇴거시에도 계약자(사망자)의 기존 체결된 계약기간 동안은 계속 거주 할 수 있습니다.